本报记者 黄琳 赵毅 广州报道
在各地加速城市更新的当下，广州也公布了10年城市更新计划，其中增城区涉及223条村，占全市旧改村总数的20.22%。根据增城区近期发布的“十四五”规划，增城区将重点打造四大功能片区，在南部将以增城经开区核心区为引领，以新塘、永宁城市更新为重点。而永宁街翟洞村旧改即是其中之一。
据悉，翟洞村已与合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”）正式签订了旧村改造项目协议，后者成为翟洞村旧改的合作意向企业，这也标志着永宁街翟洞村旧村改造项目已正式开启。
近日，《中国经营报》记者实地走访翟洞村，通过采访多位村民了解到，目前翟洞村仍处于拟定补偿方案的阶段，现场进行旧改前期测量的外包公司已完成了工作。
值得一提的是，在走访过程中，记者发现翟洞村拥有众多独栋的“烂尾楼”建筑，有村民向记者表示，大片的“烂尾楼”疑为村内同一利益群体共同开发。同时，多个翟洞村商户向记者表示，今年4月前，翟洞村商铺租金和出租屋租金均在千元内，但4月后，商铺租金和出租屋租金快速飞涨翻倍，租赁合同也从以年为单位签署转为以月为单位签署。
大举进军翟洞村的背后，合生创展对增城的布局也开始加速，累计投资逾50亿元。根据合生创展2021年上半年财务数据，其累计销售金额同比有大幅增长，其中投资收益成为焦点。但接下来如何加快众多旧改项目的周转速率，实现500亿元销售目标，合生创展任重而道远。
待拆的翟洞村
“补偿协议还在拟定，村民暂未表决。”廖伯（化名）向记者表示，旧改已经通过了表决，相关工作人员已完成了对自家房屋的“房地一体化”确权测量。记者走访翟洞村时发现，有多名手持翟洞村“房地一体化”图纸的工作人员已结束工作，一名工作人员告诉记者，自己来自外包公司，现已完成对翟洞村旧改“房地一体化”的实地测量工作，测量图纸将进行下一阶段处理，“村屋核实确权登记的信息将作为村屋旧改补偿的依据。”
在实地走访的过程中，记者发现翟洞村存在众多“烂尾楼”，楼体仅用砖泥砌好大致轮廓，并未进行内外部装修，且无人居住。翟洞村廖屋社多个村民向记者表示，村内“烂尾楼”存在多年，“房屋建成毛坯房状后即被叫停，但据说‘烂尾楼’都能获得旧改的补偿款。”
记者随后致电增城区城市更新发展中心，得到了详尽的回复。根据相关工作人员所述，翟洞村的旧改补偿方案暂未公布，但根据相关规定，村屋获得补偿款首先需要核实是否为违建。根据《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）的通知》，建筑可计基底面积核算标准分为有合法证明文件与无合法证明文件。
其中，有合法证明文件的建筑，以2009年12月31日为界，此前建成的建筑基底面积核算标准不得超过120平方米，此后建成的建筑基底面积核算标准不得超过80平方米。而对于无合法证明文件的建筑，如符合“一户一宅”建设等条件，则在2009年12月31日前建成的建筑，每户基底面积核算标准不得超过120平方米；在2010年1月1日至2019年12月31日期间建成的建筑，每户基底面积核算标准不得超过80平方米。
值得注意的是，根据上述规定，无合法证明文件的建筑于2009年12月31日后建成的部分将不予核算复建量。而现状建筑中不予复建的部分，将按每平方米1500元给予建安成本补偿，并计入改造成本。记者亦从增城区城市更新中心相关工作人员处证实了该则消息。
针对翟洞村存在的“烂尾楼”等问题，记者通过增城区宣传部向相关单位发去采访函，得到回复称，经永宁街执法部门调查，翟洞村在启动旧改工作后未发现新增违建情况，也未发现大量无人居住的毛坯房。“违建的认定最终将以区城管部门出具的违建情况（处罚决定书）为准。认定为违建的，按规定将不予核定复建量，不予纳入改造成本。”
合生创展入局
尽管现阶段翟洞村尚未进入到实拆环节，但村内已发生了鲜明的变化。商户吴莉（化名）向记者表示，自己此前在翟洞村租住商铺均以年为单位签署合同，平均每月租金不超千元，“4月宣布旧改后，商铺租金和村屋租金都已经超过1500元，且因拆除工作未具体告知，商户只能按月签署承租合同。”
吴莉的小餐馆里的食客大多来自附近工地或工厂。记者深入调查发现，翟洞村拥有超过15个经济合作社，但各户经济实力参差不齐。根据广州市三农平台统计的数据，翟洞村的收益从2018年约1857亿元逐年下降，直至2020年降至约负57亿元。值得注意的是，在旧改前，翟洞村的一大收益来自于辖区内五羊-本田摩托（广州）有限公司租用的土地。而翟洞村内的村屋大多由上述公司员工居住。
而在开启旧改后，翟洞村发生了巨大的改变。记者在广州三农平台上发现，2021年6月，翟洞村旧改合作意向企业合生创展已向翟洞村汇入3000万元保证金。梳理翟洞村的旧改进程，合生创展的入局早已有迹可循。
2021年开年后，合生创展默默地在广州逐步圈地，位置瞄准了广莞交界的增城区。4月，在广州集中供地中，合生创展仅摘得增城区永宁街一个地块，就在外界纷纷猜测合生创展此举意图之际，同月底，增城区永宁街翟洞村发布了公开选择旧改合作企业的公告。
记者调查发现，翟洞村距离合生创展此前拿下的永宁街地块车程大致约15分钟。显然，合生创展此前的拍地“醉翁之意不在酒”。根据增城区相关部门介绍，翟洞村旧村改造项目于2021年6月9日通过公开招标方式选取了合生创展为合作意向企业。7月，经翟洞村经济联合社成员代表会议表决，同意合生创展为该村合作意向企业，并举行了签约仪式。
随后，永宁街作为基础数据调查工作的实施主体，于2021年7月21日通过公开招标方式委托了第三方单位开展该项目基础数据调查工作。据相关部门介绍，翟洞村旧改改造主体并未公开旧改进度时间表，“目前翟洞村旧改处于基础数据调查阶段，尚未到选择合作企业阶段，也未正式拟订拆补方案。”
而村民关注的毛坯房、宅基地的补偿问题，增城区相关部门表示拆迁安置补偿方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施，即房屋补偿应以经表决生效的拆补方案作为依据。
换言之，具体的拆补方案给予了村集体和开发商较大的自主权。记者就翟洞村旧改相关事宜联系合生创展方面，截至发稿，暂未获回复。
投资“救市”？
偏好旧改项目的合生创展近年来在广州仍旧盘下了多个旧改项目，除了增城区的翟洞村，合生创展还斩获了包括号称广州最贵旧改项目的海珠区鹭江村和康乐村，此外还有番禺区新基村、黄埔区莲塘村和迳头村等。
但合生创展的旧改项目开发速率却是频受外界质疑，其位于广州海珠区的珠江帝景项目开发超10年仍有地块未动工，有囤地迹象；另合生创展斩获广州九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园6年，仍处于未开工状态。
慢周转的旧改项目逐渐将合生创展拖出华南五虎之列，根据合生创展2021半年报，该公司报告期内毛利率约为63.0%，较2020年同期下降3.6个百分点；净利率为35.04%，同比下降12.4个百分点。在行业面临严峻形势的当下，合生创展正在通过对外投资努力生存。数据显示，合生创展2021上半年收入约160.74亿港元，而其在一级市场和二级市场的投资收入约为50.07亿港元。
今年上半年，合生创展对外投资的亮点之一是人工智能芯片企业地平线。此前合生创展新掌门朱桔榕之兄朱一航亦通过珠江投管全资间接子公司入股合创汽车，而地平线也已与合创汽车达成战略合作。
看似“不务正业”的朱桔榕似乎有意重振合生创展主营业务。截至2021年8月31日，合生创展累计实现销售金额261.48亿元，同比增长40.7%。此前3月的2020年业绩会上，合生创展的管理层曾表示，2021年合生创展销售目标为500亿元，全年可售货值达到900亿元。
实际上，近年来合生创展年销售额最高值也未超350亿元，眼下距离年底仅剩不足3个月，合生创展的销售进度仍旧缓慢，如何加速去化、达成500亿元销售目标，仍值得关注。